投資房地產

 【阿宅買房守則：租金和房價增值，是房地產投資的兩條腿，不能偏廢！】

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想買房投資的你，有認真的想過，買房投資，賺到的是什麼錢嗎？其實很簡單，房地產投資就賺兩種錢：房價增值以及租金收益。

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台灣近年房價高漲，租金雖然也有漲幅，但不像房價是以倍數上漲。

租金是投資報酬率計算的分子，而房價則是分母。在分子分母不對等成長下，導致整體租金報酬率不高。

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台北市租金報酬率只在2%上下，連一般房貸利率都比不上。

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所以，有些人說，「台灣房地產投資，租金收益不重要，重要的是賺房價增值」。

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但這句話，以我待過不動產估價及壽險公司投資部的實務經驗來看，必須說，只對了一半。

對房地產初學者來說，如果完全相信這句話，可能會面臨不小的風險。以下簡單說給你聽。

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買房子投資這件事，就像你開了一家小公司。

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房價增值，就像是你公司的「帳面價值」上漲了。

哇！開公司5年後，你公司的價值從100萬變成150萬。你帳面上賺了50萬！很高興對不對？

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但租金收益，就像是你這間公司每個月賣東西的「營業收入」。

即使帳面價值變高，如果你每個月沒辦法賣出東西讓錢進來，讓你有辦法付水電費、請員工、創造盈餘。

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長期來看，你還是會倒閉。

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以下，就用三點來告訴你，為什麼房地產投資，只看「帳面價值」上漲（房價增值），不看「營業收入」（租金）會有問題：

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▋首先，營業收入（租金）是幫你支付「日常開銷」的！

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買了房子，即使你沒有貸款，你還是有買房的持有成本：房屋稅、地價稅、管理費、修繕費等等。如果你有貸款，每個月還要繳房貸（本金+利息）。

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想像一下，你的公司帳面價值雖然上漲了，但你每個月都沒有營業收入（租金），這些日常開銷和房貸你都要從自己的老本或薪水拿出來付。

如果時間一拉長，這筆支出是很可觀的！

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租金收益就是一個協助你長期持有的「現金流」，它可以幫助你支付這些持有成本，甚至完全Cover掉。這大大減輕了你每個月的負擔。

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▋其次，營業收入（租金）是你的「保護網」！

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房價增值就像股票一樣，是有波動的！市場好的時候它漲得快，但市場不好、景氣差的時候，房價是可能停滯不漲，甚至下跌。

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如果你完全只依賴房價增值，在房價下跌或停滯時，當你沒有任何收入進來，而且你還是要持續支付房貸等多種持有成本。

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這時候你可能會很痛苦，甚至撐不下去而被迫在房價低的時候賣出，就有可能賠錢。

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租金收益的重要性，就像是你在市場波動時的一個「緩衝墊」。

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即使房價不漲甚至小跌，你還是有租金收入進來，這讓你更有底氣可以持續「抱著」房子，跟買方比氣長，等待市場回溫，而不會被迫認賠殺出。

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▋最後，房價增值在賣出前都只是紙上富貴！

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你的公司價值漲到150萬，在你還沒賣掉之前，這筆錢只是寫在會計帳上的數字，你摸不到、用不著，沒辦法幫你付水電跟員工薪水。

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但租金收益是每個月實實在在進到你口袋或幫你付掉開銷的錢。這才是真實的、可以運用的收入，而不是純粹賣牛奶女孩腦中的想像。

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▋最後，做個總整理，賺房價增值，固然是台灣很多房地產投資者的主要目標，也是過去數十年的市場趨勢的結果。但完全忽略租金收益是非常危險的想法。

壽險公司擁有幾千億的資金，是台灣最專業的不動產投資者。

以這麼專業的投資者角度，如果沒有穩定的租金收益，是完全不可能進場投資的。

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租金收益是投資過程中最實際、最穩定的收入來源，它可以幫助你降低持有成本、提供穩定的現金流。

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更是你在房價波動或停滯時的「保護網」，讓你更有能力度過市場低潮，避免被迫虧損出場。

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所以，一個比較健康和安全的房地產投資觀念應該是：以房價增值為主要目標，但同時也要考慮租金收益，讓租金收入至少能Cover掉大部分的持有成本，產生正向的現金流。 

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這樣你的投資才會更穩健，不會因為一時的房地產市場波動而陷入困境。

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記住，投資房地產是一場馬拉松長跑，租金和資產增值就像你的兩條腿，如果想跑到終點，只靠單腳奔跑是不可能的，兩條腿都要兼顧！

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